广州商业项目过剩的全貌

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文｜邓浩志 广州商业项目过剩的全貌 前天我谈了荔湾商业过剩的问题，没想到内容破圈，获得了大量关注。

既然这样，我就继续和大家分享一些广州商业地产的数据。

首先看看广州购物中心的分布情况。

总体呈现几个特征： 1、各区有各自的商业中心。

哪怕是番禺、黄埔，甚至南沙、增城都有，所以各区群体都可以实现就近消费。

而不一定甚至没必要跨区购物。

这是我认为商业卖场很难跨区吸客的主要原因。

除非你这个场子很特别，有其他卖场没有的东西，比如有其他场子没有的品牌，没有的装修风格等等。

但新开的万象城似乎并没能提供这些差异性。

所以我才质疑它的热度能够维持多长时间。

2、天河仍是全市商业中心，尤其体育中心商圈。

大家发现没有，住宅的热点这么多年其实是在不断切换的，从最早的环市东到珠城，到后来的琶洲和金融城。

但商业中心却 30 多年一直都在体育中心。

因为商业氛围是靠积累的，而不是依赖规划热点进行切换的。

了解这个很重要，因为很多业内人士也不懂。

比如宝业路早年知名的宵夜一条街，曾经火爆得不得了。

现在拆掉改成更高大上的 "宝悦坊"，开业后居然不少店铺 "拍乌蝇"，为什么？

就是因为之前聚的 "气" 都散了，想再来就难了。

这个问题有机会再详细聊。

3、全广州购物中心过去 15 年，绝大多数年份都是供大于求（见下图 ）。

所以商业地产和住宅市场差异很大，商业地产压力更大。

问题的关键还是规划，这个我说了好多年，没人听。

当然，全市压力大，荔湾则是压力最大的那一个。

4、看看远期的商圈规划（见下图），数量还是挺吓人的。

现在的都已经消化不良了，再加入新的会怎样？

大家自己想。

所以总的情况是，商场太多，商家不够用；

商家太多，顾客不够用…… 现房销售政策落地后，土地市场的新变化 近日，现房销售政策逐步在三四线城市集中落地，截至 11 月 5 日， 全国已有 21 城落地 "8・28 新政" 实施细则 ，涵盖 北上广深 4 个一线城市及 南京、杭州、成都 等 12 个二线城市， 金华、荆门等 5 个三四线城市。

需要注意的是， 三四线城市楼市本来就低迷，面临销售困难、价格跌破成本、房企拿地意愿极低等多重问题 。

如果真的全面落地现房销售，无异于主动选择 "放弃" 房地产开发。

这对经济负面影响极大，社会影响极大。

而在 828 新政后，房企拿地积极性已经大幅降低，包括中海在内的一众央企，几乎同时在 10 月份全面停止了拿地。

但也需要注意的是，自 828 新政公布和各地方现房销售政策落地至今，全国所有城市的新增挂牌土地，仅北京昌平区北七家镇一块地要求现房销售，拿地的主体则为北京两家本土国企，其中一家还是区属平台企业，明显是非市场化兜底安排。

而包括广州、上海在内的所有城市 11 月的新增挂牌地块，全部都没有要求现房销售。

土地市场在经历 2 个月的观望、政策落地、新土地挂牌等一系列调整后，整体已经呈现出了新的特征。

这是一种 政策严、落地宽、执行缓的新趋势 。

造成这种状况的原因，地方、房企，甚至普通人都能够看明白。

而房企拿地则更趋审慎，布局也进一步向高能级城市核心地段进行集中。

特别

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